Βραχυχρόνια μίσθωση: Ευκαιρία για ανάπτυξη στον τομέα των ακινήτων

Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποτελέσει ευκαιρία για ανάπτυξη στον τομέα των ακινήτων. Υπάρχουν όμως και εκείνοι που μιλούν για μια «φούσκα» που θα σκάσει στα χέρια των ιδιοκτητών. 
Έρευνα της Αλεξάνδρας Χατζηγεωργίου στο ΑΠΕ-ΜΠΕ:

Σαν Φρανσίσκο, Οκτώβριος του 2007. Δύο φίλοι αδυνατούν να πληρώσουν το ενοίκιο του διαμερίσματός τους και αποφασίζουν να εκμεταλλευτούν το διεθνές συνέδριο που διεξάγεται στην περιοχή τους, για να καλύψουν το μίσθωμα. Προσφέρουν διαμονή σε φουσκωτά στρώματα και σπιτικό πρωινό. Δίχως να γνωρίζουν εκείνη τη στιγμή την εξέλιξη, κατάφεραν λίγους μήνες αργότερα να δημιουργήσουν την πιο επιτυχημένη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, την ιστοσελίδα Airbnb (AirbedandBreakfast).

Στην Ελλάδα το φαινόμενο ανθεί τα τελευταία τρία χρόνια με αποκορύφωμα το 2018, δημιουργώντας, όπως αποδεικνύεται από την έρευνα του Αθηναϊκού-Μακεδονικού Πρακτορείου Ειδήσεων, ευκαιρίες αλλά και προβλήματα στον τομέα των ακινήτων.

Η υφυπουργός Οικονομικών Κατερίνα Παπανάτσιου, μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ για τα ζητήματα που έχουν προκύψει από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είπε πως «η κυβέρνηση επεξεργάζεται αυτή τη στιγμή τη δυνατότητα ορισμένων παρεμβάσεων που θα επεκτείνουν το θεσμικό πλαίσιο για τη βραχυχρόνια μίσθωση». 

Η υφυπουργός Οικονομικών διευκρίνισε ότι «βάσει του σκεπτικού μας, είναι η προστασία του δικαιώματος του μικρού ιδιοκτήτη να προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και η αντιμετώπιση φαινομένων ασυδοσίας, ειδικά σε ορισμένες περιοχές, που μπορεί να οδηγούν και σε φαινόμενα στέρησης δημοσίων εσόδων» και κάλεσε όλους τους πολίτες που προβαίνουν σε βραχυχρόνια μίσθωση, «να δηλώσουν το ακίνητο που εκμισθώνουν, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που έχει συσταθεί στην ΑΑΔΕ».

Στο μεταξύ σύμφωνα με στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων για το έτος 2018 και έως τις 30.01.2019, οπότε και είχε ολοκληρωθεί ο χρόνος για την εμπρόθεσμη δήλωση των ακινήτων, που το 2018 διατέθηκαν προς βραχυχρόνια μίσθωση, ο αριθμός που δηλώθηκε ήταν 51.513. Ωστόσο επισημαίνεται ότι το σχετικό αρχείο είναι δυναμικό, συνεπώς ο αριθμός του μεταβάλλεται καθημερινά. 

Ο τζίρος (όχι ο φόρος) που προέκυψε από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων έτους 2018, όπως δηλώθηκε στις δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης για το έτος 2018, ανέρχεται στο ποσό των 186.000.000 ευρώ. Ο αντίστοιχος τζίρος που προέκυψε από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών όπως δηλώθηκε στο Ε2 για το έτος 2017, ανήλθε στο ποσό των 62.000.000 ευρώ. 

Ο χάρτης των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη τη χώρα σύμφωνα με έρευνα του ΚΕΠΕ:

Περισσότερα από 126.000 καταλύματα είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, μέχρι το 2018, μέσα από διάφορες πλατφόρμες, σύμφωνα με όσα αναφέρει μελέτη που εκπόνησε το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ) με τίτλο: Εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στην Ελλάδα». Η μελέτη βασίστηκε σε στοιχεία της διεθνούς βάσης δεδομένων AirDNA, η οποία καταγράφει τις δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω της Airbnb, της μεγαλύτερης από τις διεθνείς πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Όπως αναφέρεται, οι Περιφέρειες Αττικής, Νοτίου Αιγαίου και Κρήτης φαίνεται να διαθέτουν τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη διάρκεια όλης της περιόδου, καθώς συγκεντρώνουν πάνω από το 60% του συνολικού αριθμού των αναρτήσεων αντίστοιχων καταλυμάτων (από 76,5% το 2012 έως 61,6% το 2018).

Ακολουθούν τρεις ακόμα Περιφέρειες, η Κεντρική Μακεδονία, τα Ιόνια Νησιά και η Πελοπόννησος, στις οποίες ο αριθμός των καταλυμάτων συνολικά κυμαινόταν από 13,9% του συνολικού αριθμού το 2011 έως 26,3% το 2018.

Στο τέλος, μάλιστα, του πρώτου εξαμήνου του 2018, σε καθεμία από τις έξι προαναφερθείσες Περιφέρειες βρίσκονταν αναρτημένα πάνω από 5.000 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (κυμαίνονταν από 6.474 στην Πελοπόννησο έως 30.184 στην Αττική), συγκεντρώνοντας το 87,9% της αντίστοιχης δραστηριότητας.

Σημαντικά χαμηλότερη είναι η συμμετοχή των υπόλοιπων επτά Περιφερειών, καθώς ο αριθμός των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης που δραστηριοποιούνταν σε αυτές, στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018, ανερχόταν αθροιστικά στο 12,1% του συνολικού αριθμού, ενώ τα αντίστοιχα καταλύματα κυμαίνονταν από 196 στη Δυτική Μακεδονία έως 3.880 στη Θεσσαλία...

Ειδικότερα στην Αττική

Εξετάζοντας τις εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στην Περιφέρεια Αττικής, η οποία εμφανίζει τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων, ο κεντρικός τομέας Αθηνών φαίνεται να συγκεντρώνει το 53,3% των αντίστοιχων καταλυμάτων στα τέλη της εξεταζόμενης περιόδου, από τα οποία το 93% συγκεντρώνεται στον δήμο Αθηναίων.

Ακολουθεί η Ανατολική Αττική, στην οποία περιλαμβάνονται αρκετοί παραθαλάσσιοι δήμοι και η οποία διαθέτει το 19,3% των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης της Αττικής. Στην περιοχή αυτή ο δήμος Σαρωνικού συγκεντρώνει το 20,3% των καταλυμάτων, ο δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης το 19,8%, ενώ στο 9,8% ανέρχονται τα ποσοστά των δήμων Μαραθώνος και Μαρκοπούλου-Μεσογαίας.

Στο 11,0% ανέρχονται τα καταλύματα στον Νότιο Τομέα Αττικής, στον οποίο οι δήμοι Γλυφάδας, Παλαιού Φαλήρου και Καλλιθέας συγκεντρώνουν το 25,2%, 18,2% και 16,0%.των καταλυμάτων του τομέα, αντίστοιχα. 

Σκίτσο του Δημήτρη Γεωργοπαλη

Ευκαιρία για ανάπτυξη και κέρδος ή μια «φούσκα» 

Το βασικό ερώτημα που γεννάται, όμως, είναι εάν η βραχυχρόνια μίσθωση, είναι ευκαιρία για ανάπτυξη και κέρδος, η μια «φούσκα» που θα σκάσει στα χέρια των ιδιοκτητών.

Ο Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας, περιγράφει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ τη βραχυχρόνια μίσθωση ως το «Ελ Ντοράντο», μόνο που, όπως λέει, στο «"Ελ Ντοράντο", χρυσό δεν βρήκαν στο τέλος».

Η βραχυχρόνια μίσθωση προκαλεί προβλήματα και στους ενοικιαστές καθώς όπως υποστηρίζουν το φαινόμενο αυτό έχει εκτινάξει τις τιμές των ακινήτων, ενώ σε κάποιες περιοχές τα σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση είναι πλέον ανύπαρκτα.

«Έχουν αυξηθεί τα σπίτια στην βραχυχρόνια και έχουν μειωθεί στη μακροχρόνια μίσθωση, με αποτέλεσμα ο κόσμος να ψάχνει και να μη βρίσκει», συνηγορεί μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ και ο διαχειριστής ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη Ανδρέας Λούγκας.

Από την πλευρά του ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης Κωνσταντίνος Χαϊτούδης δήλωσε σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ότι «μας διακρίνει η υπερβολή και ξαφνικά ανακαλύψαμε την Αμερική».

Ο μηχανικός χωροταξίας και ανάπτυξης Φώτης Εμμανουήλ στην διπλωματική εργασία που εκπόνησε με θέμα τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, και την οποία παραχώρησε προς χρήση στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, αναφέρει ότι περιοχές, όπως το Κουκάκι στην Αθήνα, αποτελούν παράδειγμα επιτυχημένης βραχυχρόνιας μίσθωσης όχι μόνο σε εθνικό αλλά και σε παγκόσμιο επίπεδο. Κι αυτό διότι θεωρείται μία από τις δέκα πιο περιζήτητες γειτονίες στον κόσμο βάση σχετικής λίστας του Airbnb. Εάν αποπειραθεί κάποιος παρατηρητής να αναλύσει ποια είναι τα αίτια επιλογής της συγκεκριμένης περιοχής σε σύγκριση με άλλες, θα αντιληφθεί ότι μόνο τυχαία δεν θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν. Η περιοχή Κουκάκι χωροθετείται στον κέντρο του πολεοδομικού συγκροτήματος της Αθήνας, γειτνιάζει με αρχαιολογικούς χώρους και χώρους πολιτιστικού ενδιαφέροντος, όπως είναι το μουσείου της Ακρόπολης και ο λόφος του Φιλοπάππου, ενώ τέλος η περιοχή εμπνέει αίσθημα ασφάλειας λόγω της επαρκούς αστυνόμευσης. Μάλιστα από το παραπάνω παράδειγμα προκύπτει σύμφωνα με τον κ. Εμμανουήλ το συμπέρασμα ότι, «τα κύρια κριτήρια των επισκεπτών είναι η τοποθεσία, η πρόσβαση, η ασφάλεια και τα πολιτιστικά δρώμενα που λαμβάνουν χώρα σε αυτήν, διότι αποτελούν την γενική φυσιογνωμία της».

Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Φοροτεχνικών Ελευθέρων Επαγγελματιών Βασίλης Καμπάνης, περιγράφει τις νόμιμες διαδικασίες που πρέπει να ακολουθήσει κάποιος που θέλει να διαθέσει το ακίνητο του στη Βραχυχρόνια μίσθωση. «Θα πρέπει να πάρει τον ειδικό αριθμό του ακινήτου, από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημόσιων Εσόδων (ΑΑΔΕ) και κατόπιν να δηλώσει μέσα στο σύστημα τις μισθώσεις που θα κάνει. Οι αναχωρήσεις θα πρέπει να δηλώνονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα και φυσικά όλα αυτά να δηλωθούν στο Ε1 ή Ε2 στην ετήσια φορολογική δήλωση. Η φορολογία είναι στην κλίμακα των ακινήτων, για εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ με συντελεστή φορολόγησης 15% και όταν ανεβαίνει το εισόδημα μπορεί να φτάσει στο 45%» διευκρίνισε μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ.

Ο πρώην πρόεδρος της ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος Γιάννης Ρεβύθης χαρακτηρίζει ως «μόδα» την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων λέγοντας ότι «εκτός από πολλά έσοδα έχει φέρει και πολλά προβλήματα». «Πολλοί ένοικοι πολυκατοικιών, δεν θέλουν οι ιδιοκτήτες να μισθώνουν σπίτια, διότι δίνονται κλειδιά, γίνονται φασαρίες και υπάρχουν προβλήματα στην πολυκατοικία. Η φορολογία είναι υπέρμετρη και αρκετά υψηλή, γι' αυτό η πολιτεία πρέπει να κάνει μείωση» προσθέτει. Επίσης ανέφερε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ότι «η μόδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει φέρει στο προσκήνιο και αρκετούς απατεώνες που δρουν ανενόχλητοι εξαπατώντας ιδιοκτήτες. Λένε στους ιδιοκτήτες ότι αυτοί μπορούν να διαχειριστούν τα ακίνητα, να τα ανακαινίσουν και να τα προβάλουν στο εξωτερικό δίχως να έχουν άδειες, ούτε νόμιμα έγγραφα για να ασχολούνται με βραχυχρόνιες μισθώσεις».

Από την πλευρά του ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων Γρηγόρης Τάσιος είπε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ πως «στα ξενοδοχεία είναι πολύ μεγάλο το πρόβλημα», εξαιτίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης. «Μιλάμε για τον απόλυτο αθέμιτο ανταγωνισμό, όταν κάποιος δεν πληρώνει ΦΠΑ, δεν πληρώνει δημοτικά τέλη, επαγγελματική στέγη, δεν έχει εργαζομένους οι οποίοι να είναι ασφαλισμένοι, τότε ένα δωμάτιο μπορεί να το προσφέρει μέσω του Airbnb στα 50 ευρώ, ενώ το αντίστοιχο σε ένα ξενοδοχείο τεσσάρων αστέρων να κοστίζει από 80 έως 100 ευρώ» προσθέτει.

Τέλος, ο πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων, Ανδρέας Χίου, δήλωσε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ: «Στην Αθήνα τώρα αναπτύσσεται (η βραχυχρόνια μίσθωση) και ανακαινίζονται διαμερίσματα, φτιάχνονται γειτονιές της Αθήνας. Δεν είναι εύκολο να βάλουμε περιορισμό σε αυτήν την ανάπτυξη που όλοι μας βλέπουμε». 

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ